辖内各信托公司，各区规划和自然资源局、税务局、民政局，各有关单位:

为深入贯彻落实党中央、国务院关于大力推动金融改革发展、服务实体经济的决策部署，做好金融“五篇大文章”，扎实推进天津金融创新运营示范区建设，落实《国务院办公厅转发金融监管总局关于加强监管防范风险推动信托业高质量发展的若干意见的通知》（国办函〔2025〕14号）和《关于加快推进服务业扩大开放综合试点工作方案》（商资函〔2025〕84号）相关要求，更好发挥信托制度功能，推动天津辖内信托机构规范开展不动产信托业务，保障不动产信托财产登记的规范、准确、完整，保护信托当事人合法权益，进一步推动自贸试验区深化金融领域开放创新，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国信托法》《不动产登记暂行条例》等有关规定以及《中国（天津）自由贸易试验区条例》《中国（天津）自由贸易试验区提升行动方案》等有关要求，就做好我市不动产信托财产登记试点工作通知如下：

一、总体目标

（一）打造金创区示范标杆

扎实推进天津金融创新运营示范区建设，深度推动服务业扩大开放政策在津落地实践，形成可复制可推广的不动产信托财产登记经验，强化金融改革示范引领效应。

（二）推动信托业回归本源

引导信托公司立足财产独立、风险隔离、长期存续等独特优势，提升服务实体经济效能，更好服务人民美好生活需要。特别是围绕金融“五篇大文章”，紧扣高质量发展“十项行动”和“三新”“三量”重点工作，创新信托服务模式，规范开展不动产信托业务。

（三）发挥自贸制度创新优势

深入实施自贸试验区提升战略，打造制度型开放新高地，提升高标准对接国际经贸规则水平，提升服务国家战略水平，提升高质量赋能新质生产力水平，提升高效能深化管理创新水平，推动信托财产登记制度在天津自贸试验区内先行先试，构建创新开放型金融生态。

二、相关要求

委托人在与受托机构签订信托文件前，应当充分了解信托机制及不动产信托的价值、风险及风险防范措施。委托人应先行查询不动产权属情况，并向受托人提供权属查询结果，所交付的不动产应当为委托人合法所有，可估值、可转让、权属清晰、状态正常，无权利限制情形。

信托机构应当立足受托人定位，遵循法律法规和监管要求，完善不动产信托业务管理机制，准确做好业务分类，扎实提升受托服务能力，切实有效防控风险，确保不动产信托目的合法合规，为受益人的最大利益处理信托事务，履行诚实守信、勤勉尽责的受托责任。

信托机构应当紧扣天津经济社会发展需要，根据监管部门信托业务分类相关要求，鼓励围绕养老保障、特需领域、代际传承、社会公益、资产盘活、风险处置等场景设计信托服务模式，规范开展不动产信托业务。

三、定义及适用范围

（一）定义

不动产信托是指委托人基于对受托人的信任，将其合法持有的不动产依法转移给受托人或者委托受托人购买不动产，由受托人按委托人的意愿以受托人的名义，为受益人的利益或者特定目的，对纳入信托财产的不动产进行管理或者处分的信托业务。

不动产信托财产登记是指不动产登记机构依据委托人与受托人的共同申请，根据信托文件及其他申请材料，依法为委托人持有的或委托购买的国有土地上已取得合法不动产权证书的不动产办理转移登记，并将信托相关事项记载于不动产登记簿的行为。

（二）适用范围

天津辖内信托机构作为受托人以天津市行政区域范围内的不动产开展信托业务的，适用本通知。

前述信托机构管理的信托产品因信托财产管理、运用和处分而持有天津市行政区域范围内的不动产，适用本通知。

四、试点流程

（一）办理信托产品预登记

不动产信托成立前，信托机构应当根据信托登记相关规定在中国信托登记有限责任公司办理信托产品预登记，取得信托登记系统产品编码、信托预登记完成通知书。

（二）申请信托登记证明文件

委托人与信托机构签订信托文件，信托文件应明确信托目的、信托财产、信托期限、信托当事人的权利义务、信托财产管理、处分和运用等具体内容。信托文件签订后，信托机构应根据中国信托登记有限责任公司相关规定向其申请相关信托关系登记证明文件。

（三）办理信托财产登记

1.不动产转入信托时

委托人已持有的不动产转入信托的，委托人和信托机构共同向不动产登记机构提出登记申请，提交信托文件、不动产转移材料、契税等完税结果材料、中国信托登记有限责任公司出具的相关信托关系登记证明文件及不动产登记机构按照天津市不动产登记相关法律、法规等规定要求的其他材料。

信托机构依据受托责任购买不动产转入信托的，不动产出让方和信托机构共同向不动产登记机构提出登记申请，提交信托文件、委托人出具的指令函、不动产转移材料、契税等完税结果材料、中国信托登记有限责任公司出具的相关信托关系登记证明文件及不动产登记机构按照天津市不动产登记相关法律、法规等规定要求的其他材料。

上述情形下，符合登记条件的，由不动产登记机构办理不动产转移登记，并在不动产权证书和不动产登记簿附记“不动产信托财产，信托名称：****（信托登记系统产品编码：****）”，附记内容须与信托文件保持一致。

受托机构取得不动产权利后，依法享有相关权利，并承担相应义务。

2.不动产转出信托时

信托存续期间或信托终止时，以不动产分配信托利益或处置不动产的，信托机构应根据中国信托登记有限责任公司相关规定向其申请相关信托关系登记证明文件。

不动产受让方和信托机构共同向不动产登记机构提出转移登记申请，不动产登记机构根据信托公司出具的证明文件、契税等完税结果材料、中国信托登记有限责任公司出具的相关信托关系登记证明文件及不动产登记机构按照天津市不动产登记相关法律、法规等规定要求的其他材料办理转移登记，不动产转出信托后，不动产权证书及不动产登记簿不再附记信托财产。

因人民法院、仲裁机构的生效法律文书等导致权属发生转移或依据人民政府、人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的生效决定办理不动产登记的，按照有关规定执行。

（四）反馈登记结果

信托机构完成信托财产登记后，在办理信托产品登记时，一并提交登记机构出具的附记信托财产的不动产权证书。

信托产品登记完成后，信托受益人可向中国信托登记有限责任公司申请办理信托受益权证。具体规则由中国信托登记有限责任公司另行规定。

五、其他事项

天津市地方金融管理局、国家金融监督管理总局天津监管局、天津市规划和自然资源局、国家税务总局天津市税务局、天津市民政局、中国（天津）自由贸易试验区管理委员会加强工作协同和信息共享。中国信托登记有限责任公司配合做好试点支持和保障工作。

支持天津自贸试验区充分利用制度创新优势率先开展不动产信托财产登记试点，积极向全市各区复制推广试点经验。

不动产信托业务涉及相关税收的，按照相应税收政策办理。

各相关主管部门强化与司法机关沟通协作，配合推动在不动产信托纠纷审判活动中发布司法解释、指导意见或典型案例，依法保障信托财产独立性。

本通知自印发之日起试行一年。

天津市地方金融管理局

国家金融监督管理总局天津监管局

天津市规划和自然资源局

国家税务总局天津市税务局

天津市民政局

中国（天津）自由贸易试验区管理委员会

 2025年9月8日